Zum Inhalt
Version imprimable

Curia Vista - Objets parlementaires

96.3509 – Motion

Révision de la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP)

Déposé par
Date de dépôt
04.10.1996
Déposé au
Conseil national
Etat des délibérations
Transmis
 

Texte déposé

Le Conseil fédéral est chargé de soumettre au Parlement un projet, accompagné d'un rapport, portant sur la révision de la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) et sur l'octroi éventuel de nouvelles contributions financières de la Confédération. Ce projet devra permettre:

1. de régler, d'une manière qui soit compatible avec les impératifs sociaux, le problème des objets et des cautionnements financièrement menacés en raison du système instauré par la LCAP, à une période ou le marché est en pleine mutation;

2. de réduire l'aide aux objets et d'intensifier l'aide aux personnes dans le secteur de la construction de logements locatifs, c'est-à-dire d'octroyer moins d'abaissements de base et plus d'abaissements supplémentaires;

3. de renforcer l'utilisation des moyens financiers en faveur de l'accession à la propriété de logements, notamment de soutenir la transformation de logements locatifs tombant sous le coup de la LCAP en logements en propriété par étages tombant aussi sous le coup de cette loi.

Développement

1. J'ai déjà signalé, dans plusieurs interventions parlementaires, que le système instauré par la LCAP avait certes été bénéfique à la construction de logements, mais qu'il n'était plus finançable en période de stagnation économique (parce qu'on tablait sur une augmentation continue du pouvoir d'achat). La situation sur le marché ne permet ainsi plus, aujourd'hui, de garantir les hausses de loyer prévues, ce qui aboutit à des résiliations de bail et risque de compromettre le remboursement des avances versées au titre de l'abaissement de base.

2. Les expériences faites avec la LCAP (Cf. notamment le Bulletin du logement n° 59) ont montré que les abaissements de base accordés ne profitent que trop peu à ceux qui en auraient vraiment besoin. Dans de nombreux cas, les investisseurs ont profité de l'argent mis à leur disposition pour générer des rendements bruts plus élevés. Par ailleurs, l'échéance des abaissements supplémentaires (après onze ans) rend très difficile la situation des personnes les plus démunies en cas de hausse de loyer par étapes.

3. Compte tenu de ce qui a été dit et dans l'optique de l'octroi de nouveaux crédits, il faut absolument réviser la LCAP dans les domaines où elle peut donner des résultats et où l'utilisation des fonds de la Confédération est socialement et politiquement réalisable (même durant les périodes de difficultés financières).

Il s'agit, par la même occasion, de prendre de toute urgence les mesures nécessaires pour diminuer les risques (suspension du versement des avances au titre de l'abaissement de base, versement des abaissements supplémentaires sur une plus longue période, création d'une société de sauvegarde pour les "canards boiteux., etc.). La transformation de logements locatifs tombant sous le coup de la LCAP en logements en propriété par étages tombant aussi sous le coup de cette loi peut aussi contribuer à assainir considérablement la situation financière.

Avis du Conseil fédéral du 10.03.1997

1. Il est exact qu'au vu de la conjoncture économique actuelle, la hausse de loyers prévue tous les deux ans dans le système d'abaissement de base de la Loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) peut créer des problèmes. C'est pourquoi l'on a déjà réduit à trois pour cent les augmentations de loyers en 1996 et 1997 pour les affaires en cours. Si les circonstances l'exigent, l'on peut même procéder à une suspension des hausses, bien qu'au vu des intérêts hypothécaires en baisse, cela ne conduise pas automatiquement à une Prolongation des délais de remboursement des avances consenties au titre de l'abaissement de base. En outre, au début de l'année 1997, le taux initial des loyers bénéficiant de l'abaissement de base pour les nouvelles affaires a été augmenté de 5,3% à 5,6% du coût de revient, ce qui permet, pour les années à venir, de bénéficier d'une plus grande marge de manoeuvre pour réduire ou suspendre les hausses de loyers. Par ailleurs, l'on examine actuellement la révision éventuelle de l'ordonnance relative à la LCAP qui prolongerait la durée de l'abaissement supplémentaire I et atténuerait l'augmentation des loyers dû à la suppression de la subvention. En dehors de cela, nombre de propriétaires de logements acquis grâce à l'aide fédérale ont déjà fait usage par le passé de la possibilité du remboursement anticipé des avances de l'abaissement de base. Cette possibilité de refinancement pourrait, selon l'année de l'encouragement, être appliqué également aux logements locatifs, ce qui atténuerait aussi les hausses de loyer sans charge supplémentaire pour la Confédération. Il n'est toutefois pas possible d'éliminer le risque de paiements ultérieurs dans le système d'abaissement de base, ou alors uniquement avec des dépenses qui ne seraient pas raisonnables dans la situation actuelle. Il est donc d'autant plus important de fixer à l'avenir des loyers initiaux plus élevés pour les nouvelles affaires.

En ce qui concerne les affaires en souffrance, il existe déjà, avec la société Sapomp S.A., une institution au sens de la société de sauvegarde de la Confédération préconisée par le motionnaire. Elle est fondée sur l'expérience acquise que les engagements de cautionnements doivent être payés pour la plupart au moment le moins favorable, c'est-à-dire lorsque les prix des biens-fonds sont au plus bas. Sa tâche consiste donc à se rendre adjudicataire, dans certaines conditions, d'immeubles en difficulté et de les gérer dans son propre portefeuille jusqu'à à ce qu'une revente permette d'empêcher ou de minimiser les pertes issues de cautionnements de la Confédération. Comme les expériences faites jusqu'à présent le démontrent, il est possible, pour des objets ayant une chance de conserver leur valeur à moyen terme, de réduire les pertes en comparaison avec un paiement immédiat des cautionnements. Eu égard aux engagements de cautionnements substantiels auxquels est confrontée la Confédération, il s'avère indispensable de renforcer la société Sapomp S.A. pour en faire un instrument efficace. Par conséquent, pour améliorer sa base financière, un montant de 15 millions de francs figure au budget 1997.

2. En ce qui concerne la demande du motionnaire de réduire l'aide à la pierre en faveur d'une aide accrue à la personne, il faut noter qu'il faudrait s'attendre à des dépenses fortement accrues en comparaison avec l'aide fédérale actuelle. Compte tenu de la situation financière de la Confédération, de telles dépenses supplémentaires au titre de l'encouragement à la construction de logements ne sont pas défendables. Il y a 20 ans, l'on a opté pour la LCAP parce qu'elle représentait le système d'abaissement le plus avantageux en comparaison avec l'aide à la personne ou avec l'aide à pierre avec des contributions non remboursables. Jusqu'à ce jour, rien n'a changé malgré les risques existants de pertes et de refinancements ultérieurs. Toutes les expériences faites avec les aides fédérales antérieures et avec les aides existant à l'étranger pour encourager la construction le confirment. C'est pourquoi la Commission fédérale pour la construction de logements a à nouveau constaté récemment que l'aide à la personne au niveau fédéral n'était aujourd'hui pas une alternative appropriée. Grâce à une possibilité d'application plus ciblée, l'aide à la personne constitue au plus, au niveau des communes et des cantons, un instrument pouvant compléter l'aide fédérale. D'autre part, un changement de système au niveau fédéral à court terme n'est pas judicieux si an tient compte de la discussion sur une nouvelle péréquation financière qui transférerait éventuellement l'encouragement à la construction de logements dans le domaine de compétence des cantons. Comme nous l'avons expliqué au point 1, il est toutefois souhaitable d'élargir l'abaissement supplémentaire 1 afin d'atténuer les difficultés sociales pour les ménages économiquement faibles. Un tel élargissement ne doit cependant pas dépasser le cadre actuel des coûts pour les abaissements supplémentaires. En contrepartie, l'on réduirait la durée de l'abaissement supplémentaire Il de 25 à 20 ans.

Contrairement à l'avis du motionnaire, les examens de la LCAP réalisés sur mandat de l'Administration fédérale et des organes de contrôle parlementaires ont révélé que lesdits effets secondaires étaient déjà étonnamment peu nombreux par le passé, tant en ce qui concerne l'encouragement de l'accession à la propriété de logements que celui des logements locatifs. Depuis lors, l'on a abaissé les limites de coûts pour les objets bénéficiant de la LCAP, et l'on examine, dans le cadre de la révision projetée de l'ordonnance y relative, la possibilité d'introduire des exigences plus restrictives quant à l'octroi d'abaissements supplémentaires. Le Parlement devra se prononcer sur le maintien de la LCAP en relation avec le message du 17 février 1997 sur les crédits de programme pour la construction et l'accession à la propriété de logements. Le Conseil fédéral est d'avis que vu la situation actuelle sur le marché du logement, où l'on enregistre un nombre croissant de logements vacants, un encouragement de la construction de logements axé sur la quantité n'est plus nécessaire, contrairement à la première moitié des années nonante. En revanche, un encouragement sélectif de la construction de logements est toujours justifié et la LCAP reste un cadre approprié à cet effet. Comme nous venons de le signaler, il a été tenu compte des changements sur le marché du logement par différentes adaptations déjà appliquées ou en train d'être examinées. Comme solution transitoire pour les années 1998 à 2000, il est de ce fait prévu de réduire sensiblement le volume d'encouragement par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Dans ce cadre, l'aide fédérale doit se concentrer sur l'encouragement de logements locatifs bon marché en faveur des familles, des personnes âgées et des handicapés, sur l'encouragement de l'accession à la propriété ainsi que sur la rénovation de logements anciens. Après trois années, l'on devrait être en mesure de faire des affirmations plus exactes sur l'évolution du marché du logement ainsi que sur l'opportunité des modèles de financement dynamiques, de même que l'on devrait aussi disposer d'autres enseignements quant à la nouvelle réglementation de la péréquation financière.

3. Comme nous venons de l'expliquer, l'on tient déjà compte des exigences du motionnaire quant à l'encouragement accru de l'accession à la propriété et en ce qui concerne une conception sociale des plans de loyers et de charges. La transformation de logements locatifs LCAP en propriétés par étages est également pratiquée et encouragée depuis longtemps.

Proposition du Conseil fédéral du 10.03.1997

Le Conseil fédéral propose de transformer la motion en postulat.

 
 

Chronologie / procès-verbaux

DateConseil 
20.06.1997 CN Opposition; discussion renvoyée.
03.12.1997 CN La motion est transmise sous forme de postulat.
 
 

Descripteurs (en allemand):

Aide

Indexation complémentaire:

Vous êtes ici: Le Parlement suisse > Recherche > Geschaefte