Testo depositato
Il Consiglio federale è incaricato di sottoporre al Parlamento le modifiche del Codice delle obbligazioni in modo da permettere alle piccole imprese, in caso di contratti di lunga durata, di rescindere il contratto di locazione dei locali commerciali prima della fine della durata contrattuale.
Motivazione
Solitamente il locatario di un'abitazione è vincolato da un contratto di locazione rinnovabile di anno in anno, che può anche essere disdetto con scadenza annuale. Per i locali commerciali, invece, la durata del contratto di locazione è di maggiore durata, di solito 5 anni. Questa lunga durata delle locazioni commerciali può porre problemi alle piccole imprese che hanno esigenze di flessibilità in termini di superficie di lavoro.
Una piccola impresa può infatti subire variazioni notevoli a livello di entrate e di personale in funzione della congiuntura e del mercato. Essa deve potersi adattare rapidamente all'aumento o alla diminuzione dell'organico e, di conseguenza, varia anche la superficie di lavoro necessaria. Il diritto di locazione attuale non permette questa flessibilità e ciò può ostacolare lo sviluppo delle imprese o persino compromettere la loro sopravvivenza. Ciò si verifica soprattutto in situazioni di crisi economica, quando la possibilità di trovare un terzo a cui trasferire la locazione secondo l'articolo 263 CO è molto scarsa, visto che tutte le imprese tendono a ridurre il loro organico o a lasciarlo invariato.
La rescissione dovrebbe essere possibile per una scadenza anticipata, con un preavviso di 6-12 mesi.
Per fare in modo che il locatore non corra un rischio troppo elevato, questa possibilità dovrebbe essere riservata alle piccole imprese e/o ai locali che non superano una determinata superficie (per esempio 300 metri quadrati nel settore terziario). Può inoltre essere fatto salvo il caso in cui il locatore abbia effettuato lavori di una certa portata. In tal modo il locatore si assumerebbe un rischio limitato, perché spesso questo tipo di superficie si trova all'interno di immobili a uso abitativo.
Parere del Consiglio federale
del
28.04.2010
Nel Codice delle obbligazioni svizzero (CO) sono numerose le disposizioni che permettono al locatario di un locale commerciale di cedere a un terzo il bene locato prima della fine del contratto di locazione e, così facendo, di ridurre le conseguenze economiche dell'obbligo di pagamento della pigione. Conformemente all'articolo 262 CO il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore; conformemente all'articolo 263 CO, il conduttore di un locale commerciale può trasferire la locazione ad un terzo, con il consenso scritto del locatore mentre, in base all'articolo 264 CO, egli ha la possibilità di restituire la cosa locata senza osservare i termini di preavviso o le scadenze proponendo un nuovo conduttore che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore.
Le disposizioni appena menzionate hanno come comune denominatore il fatto che il conduttore debba trovare una persona pronta a riprendere la locazione dei locali commerciali in oggetto e che abbia finanziariamente la possibilità di pagare il canone fino ad allora corrisposto. Come però giustamente precisato nella mozione, in tempi di crisi, ovvero in un momento in cui la richiesta di affitti per locali commerciali cala fortemente, può risultare difficile trovare una persona interessata.
Ciononostante, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, ciascuna delle parti può dare disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi (art. 266g CO) senza essere vincolato ad una durata più lunga, precedentemente concordata, del contratto di locazione. Per avvalersi di tale disposizione straordinaria, ai sensi della prassi giuridica vigente devono verificarsi un cambiamento di grande entità nelle condizioni generali oppure una nuova situazione imprevedibile al momento della stipula del contratto, ad esempio una catastrofe naturale o una grave crisi economica. Se la disdetta straordinaria ai sensi dell'articolo 266g CO è ammessa, il risarcimento alla parte locatrice viene definito tenendo conto di tutte le circostanze.
La mozione persegue l'obiettivo di ampliare il campo d'applicazione dell'articolo 266g CO a favore del locatario di piccoli locali commerciali; tuttavia, un simile cambiamento trasferirebbe il rischio imprenditoriale alla parte locatrice e porterebbe a una disparità di trattamento delle parti contraenti. Una regolamentazione di questo tipo non può avvenire a livello legislativo. Si parte comunque dal presupposto che la giurisprudenza dei tribunali competenti tenga conto, se necessario, delle mutate condizioni economiche.
Da ultimo è necessario menzionare la revisione della LEF, per la quale è stata avviata la procedura di consultazione. Per la procedura concordataria l'avamprogetto del Consiglio federale prevede che il debitore, previo accordo del commissario, possa disdire in ogni momento un rapporto obbligatorio di durata corrispondendo un risarcimento. Questa nuova disposizione potrebbe essere utile ai fini del risanamento delle imprese.
Proposta del Consiglio federale del 28.04.2010
Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.