Nell'ambito delle nuove norme sul CO2 il Consiglio federale dovrà proporre delle modifiche al Codice delle obbligazioni relative ai contratti di locazione per evitare che i risanamenti energetici provochino disdette di massa e aumenti d'affitto superiori al lecito controvalore dei lavori di risanamento e ristrutturazione.

Durante tutta la campagna relativa alla legge sul CO2 gli oppositori hanno ripetutamente e ampiamente declamato nella stampa di tutto il Paese che l'attuazione della legge sul CO2 avrebbe provocato disdette di massa e forti aumenti degli affitti.

Il popolo svizzero ha infine respinto la legge.

Ma vista la durata limitata dell'attuale legislazione sul CO2, il Consiglio federale non può che proporre al più presto una nuova regolamentazione per rispettare gli impegni assunti dalla Svizzera con la ratifica dell'Accordo di Parigi.

Nel contesto di questa nuova regolamentazione sarà importante rispondere alle preoccupazioni sollevate durante la campagna. Il nuovo progetto di legge dovrà quindi comprendere delle regole che permettano di prevenire le disdette di massa e gli aumenti abusivi degli affitti dopo il risanamento energetico degli edifici in locazione.

Si tratta di un problema importante non soltanto perché riguarda un gran numero di appartamenti in affitto, ma anche perché il costo totale dei lavori di risanamento è stimato a 75 miliardi di franchi (UBS).

Occorre sottolineare che la legislazione ginevrina non consente al proprietario di un immobile, tranne in situazioni particolari, di dare la disdetta a un suo inquilino per ottenere un'autorizzazione di risanamento o ristrutturazione dell'immobile. È interessante notare che nonostante questa legge, gli investitori istituzionali - grandi proprietari di edifici in affitto - effettuano a Ginevra e nel resto della Svizzera importanti lavori di ristrutturazione e/o di risanamento energetico senza sfrattare gli inquilini e organizzando i lavori di conseguenza. Sotto il profilo tecnico questo risultato ginevrino è attuabile anche nel resto della Svizzera. Sarebbe quindi saggio recepire la regolamentazione di Ginevra nel futuro progetto di legge nazionale. In questo modo si potranno evitare disdette di massa del tutto evitabili garantendo nel contempo al locatore un giusto ritorno sul suo investimento.

Attualmente, la corretta applicazione del Codice delle obbligazioni svizzero per quanto concerne il diritto di locazione non comporta necessariamente un aumento degli affitti o semmai a un aumento contenuto in caso di risanamento energetico di un immobile in locazione. Tenendo conto di tutti i fattori che incidono sull'affitto (tasso d'interesse di riferimento, ISPC, costi di manutenzione e rendimento dei lavori di ristrutturazione o valore aggiunto), gli affitti dovrebbero rimanere stabili o al massimo subire solo lievi aumenti. C'è il timore, tuttavia, che i lavori di risanamento fungano da "booster di rendimento", come scrive la NZZ am Sonntag nell'edizione del 23 maggio 2021.

È quindi necessario rassicurare gli inquilini del nostro Paese. Un sistema di controllo preventivo della corretta applicazione della legge in materia di affitti durante i lavori di risanamento, come esiste in alcuni Cantoni, permetterebbe di evitare abusi e aumenti ingiustificati.

Il Consiglio federale è consapevole che per raggiungere gli obiettivi di risparmio energetico nel settore dell'edilizia sono necessari investimenti che, in quanto prestazioni supplementari, possono avere un impatto sugli affitti. È inoltre risaputo che per risanare completamente un edificio può essere necessario dare la disdetta a tutti gli inquilini che vi abitano. Già nel 2013 il Consiglio federale aveva pertanto incaricato l'Amministrazione federale di studiare in che modo il programma edilizio possa essere concepito per permettere di raggiungere anche gli obiettivi di risparmio energetico (grazie ai risanamenti energetici) pur preservando le abitazioni a prezzi accessibili. Questo incarico è poi sfociato nel rapporto del Consiglio federale del 12 aprile 2016 sul risanamento energetico degli edifici in locazione (in adempimento del postulato 13.3271 Jans "Efficienza energetica. Il modello del 'green deal loan' è applicabile in Svizzera?").

Il rapporto mostra che l'estensione della protezione contro le disdette per ristrutturazioni sarebbe probabilmente nell'interesse della coesione sociale, ma ridurrebbe nel contempo l'incentivo a effettuare risanamenti energetici. Anche l'ipotesi di limitare i sussidi ai progetti di risanamento che rinunciano alle disdette di massa è stata scartata, in quanto gli svantaggi sarebbero superiori ai vantaggi. A ciò si aggiunge che secondo il diritto di locazione vigente non vi sono validi motivi di disdetta se la permanenza degli inquilini nell'edificio non complica né ritarda i lavori di risanamento previsti o se lo fa solo in misura irrilevante (DTF 135 III 112, consid. 4.2, pag. 120).

Gli inquilini sono inoltre protetti da aumenti abusivi delle pigioni perché ogni aggiornamento al rialzo deve essere notificato e giustificato mediante il modulo ufficiale e può essere contestato davanti all'autorità di conciliazione nell'ambito di una procedura gratuita.

In aggiunta, il Consiglio federale ha già preso delle misure: in 14 gennaio 2014 ha per esempio adeguato l'ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL; RS 221.213.11), disponendo che i contributi accordati per migliorie di valorizzazione siano detratti dall'importo della prestazione suppletiva (art. 14 cpv. 3bis OLAL). Il 29 aprile 2020 ha provveduto a un'ulteriore modifica dell'OLAL, stabilendo che il locatore può addebitare come spese accessorie i costi relativi a un contratto di rendimento energetico al massimo per dieci anni e che l'importo addebitato annualmente non superi il valore del risparmio dei costi energetici realizzato dall'inquilino in virtù del contratto di rendimento energetico durante il periodo di conteggio pertinente (art. 6c OLAL). In questo modo viene garantito che queste misure possano essere realizzate più facilmente, senza però comportare oneri supplementari per gli inquilini.

L'Amministrazione federale (UFE, UFAB e SvizzeraEnergia) ha infine adottato misure di accompagnamento volte a migliorare la comunicazione tra i locatori e i locatari nonché la collaborazione generale in caso di risanamento energetico (p. es. i vademecum online locabene.ch e renovabene.ch).

A prescindere dal fatto che alcuni Cantoni conoscano sistemi più severi, non è quindi opportuno adeguare le disposizioni del diritto di locazione contenute nel Codice delle obbligazioni in concomitanza con la preparazione di un nuovo progetto di legge sul CO2.